调整首套房贷利率下限，23个城市或入围有什么影响？释放什么信号？

人民银行、银保监会9月29日晚发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》 (以下简称《通知》 )，决定逐步调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前逐步维持、降低或取消住房贷款利率下限。但二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这是金融监管部门今年以来第二次降低房贷利率下限。今年5月，央行银保监会发布通知，将购买普通自住住房的商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限优惠贷款利率( LPR ) ( LPR )负20个基点。

央行表示，这一政策措施的出台，有利于充分利用城市政府“以城施策”的政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可以协商确定具体的新增住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

上海金融发展实验室主任也认为，相关政策的放松有利于促进房地产市场合理需求的进一步释放，稳定房地产市场，持续化解潜在风险。这对拉动我国经济增长，稳定宏观经济大盘具有十分积极的作用。

23个城市符合房贷利率下限放宽条件

此次金融监管部门放宽首套房贷利率下限，仅针对2022年6-8月份新建商品住房销售价格同比连续回落的城市，到2022年底逐步放宽住房商业性个人住房贷款首套利率下限。

据易居研究院智库中心统计，目前符合上述标准的城市有23个，其中二线城市包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳8个。三线城市有泉州、温州、北海、包头等15个城市。

“今年前三季度，特别是7-8月房地产市场行情比较疲弱，备受高层关注。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，央行政策出台符合预期，也是央行在两次常务会议上提到“一城一策运用好信贷等政策工具”后发力的政策表现。

东方金诚高级研究员冯琳认为，继“保交楼”举措在房地产供给端发力后，政策层面是在需求端支持楼市回暖的新举措。这既推动了房地产市场回暖，也体现了政策的渐进调整，坚持“房地产不炒”的基本原则。

中原地产首席分析师张大伟分析，如果继续降准，确实可以降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

大型银行金融市场部宏观研究员周茂华主要抓住稳增长的关键期，出台阶段性、差别化的稳楼市增量政策，在风险可控的情况下，城市政策的实施适度放宽了房贷利率空间，降低了购房成本，促进了楼市需求回升

招行联金融首席研究员董希淼也表示，在居民住房消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整房贷利率下限具有重要性和紧迫性，或有三个作用。一是在坚持不炒住宅房地产的前提下，稳定居民住房消费预期，刺激新的住房消费需求。二是传递稳定信心和稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展。三是降低住房消费支出，进而激发居民扩大消费的积极性和能力。

部分城市房贷利率有望降至4.1%以下

按照《通知》的要求，按照“因城施策”的原则，符合上述条件的城市政府可以根据当地房地产市场形势的变化和调控要求，自主决定逐步维持、降低或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行

严跃进认为，相关政策的出台，可以增大银行的自主权。他预计第四季度将迎来新一轮房贷降息潮，这将有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

据统计，央行、银保监会今年5月下调商业性个人住房贷款利率下限后，全国已有80多个城市将住房贷款利率下调至下限4.1%。

有银行业人士分析，预计未来部分地区首套房贷利率将在4.1%以下，甚至有望降至4%以下。目前房地产抵押贷款、普惠小微等领域的利率为3.5%至3.85%，对这些城市的首套房贷利率或有参考价值。

冯琳也认为，根据房地产市场运行情况，不排除这一措施扩大到更多城市或单独下调首套房房贷利率下限的可能性。同时，冯琳预计，四季度五年期LPR价格也将进一步下调，房贷利率将更大幅度全面下调，楼市将在年底前后最早呈现趋势性回暖势头。这将是四季度稳增长、控风险的关键。

张大伟还认为，总体来看，房地产微调宽松的政策内容越来越广泛，政策力度越来越大。预计未来将出台更为有力的政策，包括老旧住房的再建设资金、房贷降息等，同时市场期待首套房贷款利率下限和二线城市房贷利率下调政策。

同时，植信研究院首席经济学家连平在发布的研报中指出，展望四季度，房地产政策有望保持相对宽松的基调。住房金融环境逐步恢复，房贷利率仍有小幅下行空间。总体来看，结合去年基数较低和季节性特点，预计四季度房地产投资有可能止跌企稳。

央行研究认为，除全国采取放宽限购、降低首付比例等措施支持刚性等需求外，银行信贷审批和融资发行速度加快，预计四季度房地产业相关融资需求回升，信贷增速将逐步趋稳。

新京报贝坛财经记者姜樊

编辑岳彩周

校对杨许丽